十年前，在當地房地產經紀人的工作場所或只是在城裡開車兜風就可以開始尋找房地產。在代表的工作場所，您肯定會花一個中午的時間瀏覽來自社區多重上市服務 (MLS) 的充滿活力的住宅或商業物業清單的網頁。在挑選了充滿激情的建築物之後，您肯定會花幾週時間參觀每座建築物，直到找到最好的建築物。發現市場信息來讓你分析要價需要更多的時間和更多的驅動力，而且你仍然無法發現你需要的所有信息來獲得真正舒適的合理市場價值.
今天，大多數家庭搜索都是從網絡上開始的。在谷歌上按地區快速搜索關鍵詞可能會得到數百個結果。如果您在房產網站上檢測到房產的利率，您通常可以在線觀看圖像，甚至還可以進行數字遊覽。之後，您可以查看其他各種網站，例如社區區域評估員，以了解住宅或商業物業的價值，查看當前業主為建築物支付的費用，檢查房地產稅，獲取人口統計數據，機構詳細信息，還可以看看步行距離內有哪些商店——所有這些都足不出戶！
雖然網絡上的資源既方便又有用，但由於細節量大且難以確認其準確性，因此正確使用它們可能是一個挑戰。在撰寫本文時，搜索“Denver realty”返回了 2,670,000 個 Internet 站點。即使是針對特定社區的房地產搜索也可以快速返回數千個網站。擁有大量在線資源，金融家如何有效地利用它們而不會減慢速度或最終獲得不充分或糟糕的細節？想一想，了解房地產業務如何離線運作，可以更輕鬆地了解在線房地產信息和策略。
房地產業務
房地產通常通過經認可的房地產代表或由業主直接買賣。大量通過房地產經紀人買賣。（我們使用“代理人”和“經紀人”來描述同一位專家。）這是由於他們的房地產專業知識和經驗，而且至少在傳統上，他們對活躍住宅數據源的特殊訪問物業出售。對建築物列表數據源的可訪問性為搜索建築物提供了最有效的方法。
MLS（和 CIE）。
國內、土地和較小的創收建築（包括一些商業住宅物業）的數據源通常被稱為大量上市服務（MLS）。大多數情況下，只有參與者房地產經紀人詳細說明的屬性可以包含在 MLS 中。MLS 的主要目標是允許參與的房地產代表在他們找到房屋買家的情況下向各種其他成員代表提供付款。
該功能不包括允許直接向公眾發布 MLS 信息；次修改。今天，許多MLS信息以各種形式直接提供給公眾在線。
商業建築列表同樣在線顯示，但匯總的商業住宅物業信息更加難以捉摸。較大的 MLS 通常運營商業信息交換 (CIE)。CIE 類似於 MLS，但包括數據庫列表在內的代理不需要對其他各種成員使用任何特定類型的結算。結算在 CIE 之外討論。
大多數情況下，業主出售的住宅或商業物業不能直接貢獻給 MLS 和 CIE，它們通常由房地產經紀人協會保管。缺乏精心管理的中央數據庫會使這些建築物更難找到。通常，這些房產是通過開車四處走動或在當地報紙的房地產清單中尋找廣告來定位的。查找業主出售物業的一種更有效的方法是在該地理位置搜索業主出售網站。
什麼是房地產經紀人？有時，物業代表和房地產經紀人這兩個術語會相互使用；然而，它們並不完全相同。房地產經紀人是合格的房地產經紀人，也是全國房地產經紀人協會的成員。房地產專業人士需要遵守嚴格的價值觀和行為準則。
MLS 以及 CIE 住宅或商業地產列表的詳細信息傳統上只是以紙質形式提供，而且正如我們所提到的，MLS 或 CIE 的房地產經紀人參與者可以直接獲得。大約十年前，這個有益的住宅物業細節開始在網上流傳。這滴水現在是洪水！
一個因素是，大約 100 萬房地產專業人士中的大多數都有網站，而且這些網站中的大多數都顯示了不同數量的本地 MLS 或 CIE 建築細節。另一個因素是，有幾個非房地產代表網站同樣使用房地產信息，包括業主出售網站、止贖網站、本地和全球上市網站、縣評估網站以及估值網站作為市場信息網站。財產信息氾濫到網絡無疑使信息更容易訪問，但也更加複雜，並且基於誤解和誤用。
房地產經紀人。
儘管網絡上有大量的房地產信息，但許多建築物仍然通過在區域 MLS 或 CIE 中提供住宅或商業物業的房地產經紀人直接出售。儘管如此，這些住宅物業清單不再是區域性的。就其本質而言，Internet 是一個全球性行業和區域性 MLS 以及 CIE 列表通常分佈在多個網站上以供篩選。例如，許多人訪問全國房地產經紀人協會網站 http://www.realtor.com 以及當地房地產代表的網站。最重要的是，該列表可能會顯示在當地報紙的網站上。從本質上講，網絡只是當今房地產代表提供的另一種廣告類型，但它比舊的平面營銷具有更全面的覆蓋面。
除了在線營銷之外，注意代表還可以幫助供應商制定價格，舉行開放式房屋，保持向賣方通知感興趣的客戶和報價，討論合同以及協助完成交易。當代表提供所有這些解決方案時，它被稱為完整的服務列表設置。雖然提供全方位服務的設置是最常見的上市計劃，但它們不再是唯一的選擇。
房地產服務背後技術的調整促使許多代理商改變了他們開展業務的方式。在大部分情況下，這是因為大多數客戶可以立即訪問當前必須訪問的房地產列表以及各種其他房地產詳細信息。此外，互聯網以及其他各種創新已經自動化了許多廣告和營銷以及初步瀏覽程序的房地產。例如，客戶可以在線查看建築物並通過電子郵件進行查詢。經紀人可以使用自動程序向客戶發送符合其房產標準的房源。因此，一些代表目前限制了他們提供的解決方案並適當地改變了他們的收費。代理可能會在 MLS 中宣傳建築物，但僅提供有限的附加服務。
由於網絡上的房地產信息量很大，當人們今天聘請房地產代表時，他們應該看看代理人提供的某些服務以及他們在相關房地產市場的經驗和知識的深度。它幾乎不再訪問建築物列表信息。買家和供應商歷來都是通過家人和朋友的推薦發現代表的。網絡現在提供了直接發現合格代表或研究離線推薦給您的代理人的生物的方法。一個這樣的網站，AgentWorld.com，很快就成為房地產代表的 LinkedIn 或 Facebook。在該站點上，代表可以自定義他們的帳戶、創建博客站點、文章照片以及視頻，甚至還可以免費開髮指向其網站的 Web 鏈接。
有人說，網絡使房地產經紀人和 MLS 變得不那麼合適。我們公司認為這在未來將是錯誤的。它可能會改變代表的角色，但肯定會使經驗豐富、經過認證和專業的房地產經紀人比以往任何時候都更加重要。事實上，房地產代表的數量在過去幾年中大幅增加。難怪，互聯網讓本土地產成為了國際化公司。此外，無論是網絡還是其他方式，一個簡單的現實仍然是，購買不動產是大多數人一生中最大的一次收購（或者，對於許多資本家來說，是一生中最大的一次購買），並且他們需要專家的幫助。當談到 MLS 時，它仍然是最可靠的房地產清單以及所提供的營銷信息的來源，並繼續使可靠的住宅物業廣告和營銷成為可能。那麼，網上所有的房產信息有什麼作用呢？
在線房地產信息對於客戶和賣家來說是一個了不起的研究工具，也是供應商的營銷工具。如果使用得當，客戶可以通過快速查看住宅物業來節省時間，並且不可避免地會做出更好的投資決策。供應商可以有效地調查市場，並就與代表合作以及在線營銷他們的財產做出通知決定。接下來的行動是知道在哪裡可以在線查找一些最佳資源。
互聯網戰略。
在符合要求的領域，我們提供有關如何使用網絡來定位待售建築物的技術和技巧，並研究適合您購買房產的決定的信息。有許多房地產網站可供選擇，儘管我們不表示支持任何類型的特定 Internet 站點，但我們實際上發現這裡提到的那些在大多數情況下都是極好的來源，或者非常受歡迎，以至於它們需要提及。檢查 Internet 站點精度的一種方法是搜索您已經擁有的建築物的詳細信息。
尋找待售物業。
不管房產列表的可訪問性如何，一些人認為 MLS 數據源繼續提供最全面、最準確的房地產信息資源之一。許多MLS目前將內容分散到其他網站（主要由房地產代表運營）。MLS 的一個突出的起始因素來自材料是國家 NAR 網站 realtor.com，它同樣是尋找房地產列表的最著名的互聯網站點之一。基本上，所有區域和本地 MLS 都與 realtor.com 簽訂了合同，以展示其大部分充滿活力的上市股票。
一些本地以及本地 MLS 系統同樣具有公開可用的 Internet 站點。儘管如此，要獲得完整的詳細信息，您肯定仍需要找到經過認證的社區房地產經紀人。一些地區房地產經紀人肯定會另外向他們的客戶（通過電子郵件）提供符合其預定義要求的輸入到 MLS 的全新列表。這對於忙碌的客戶來說真的很有價值。
也有許多網站顯示房地產代表注意到以及業主出售的住宅物業。一些更為突出的網站包括 zillow.com 和 trulia.com。這些站點還提供各種其他解決方案。例如，zillow.com 因其即時住宅或商業物業估值功能而最為人所知，而 trulia.com 則因其提供歷史信息而廣為人知。購買房產的另一種資源是與經紀公司相關的州、地區和本地互聯網站點；例如，remax.com 或 prudential.com。yahoo.com 等在線搜索引擎以及 craigslist.com 等知名廣告網站同樣擁有大量充滿活力的房產列表。
這些網站之間的一個秘密區別在於您可以匿名訪問多少信息。例如，在 trulia.com 上，您可以匿名購物，但隨後您需要點擊進入代理商的網站以獲取更多信息。許多新的房地產在線搜索引擎讓您無需提交表格即可查看列表。最好的方法是瀏覽一些提供的網站，以找到感興趣的地理位置或成本範圍。一旦您對一棟建築物有所了解，就可以找到您選擇的經過認證的房地產專業人士，以便在附近的 MLS 中進行全面搜索。
開車穿過讓您感興趣的社區，瀏覽古色古香的方式也永遠不會受到傷害。當您做出重大的金融投資決定時，沒有任何數字營銷可以替代 房地產經紀人，而不是虛擬地漫步街區。在這種感覺中，物業仍然是一項非常區域性的服務，站在住宅物業前可能會導致與觀看網頁打印輸出截然不同的選擇。
估值房地產。
正如我們所討論的，最突出的房地產工具之一是 zillow.com 的即時住宅物業評估。只需輸入一個地址，然後您就可以獲得住宅物業的價值。它甚至可以繪製價格漲跌圖表，並顯示最後一天的銷售（包括價格）以及房地產稅。還有其他提供類似設備的網站，例如 housevalues.com 和 homegain.com。不幸的是，許多人僅利用這些估計價值來證明銷售價格、交易和還價的合理性。然而，這些只是基於整合當地區域銷售細節的公式的粗略報價。這些估計可能會在極短的時間內發生變化，也不會顯示出不斷跟踪實際市場變化，而實際市場變化通常要穩定得多。此外，這些報價沒有立即考慮建築改建或改建或各種其他住宅物業細節或區域調整。這並不是說這些網站沒有價值。實際上，它們是極好的開始因素，並且在大多數情況下可以提供極好的球場價值。
在為特定住宅物業獲得更準確的價值時，還有各種其他方法更值得信賴。一種是直接訪問您所在地區的網站。網站的區域評估員位置通常會提供該縣所有建築物的銷售和稅收信息。如果您打算查看某個建築物或對比類似住宅物業的標價，區域評估員的網站實際上很有幫助。當您看到某個縣的網站時，您會直接從來源獲取信息。如今，許多地區都在其網站上發布了房產信息。很多時候，您不僅可以看到前任所有者支付的價格，還可以看到評估價值、房地產稅以及地圖。一些地區評估員目前也包括市場和家庭評估工具。
鑑於估值對支出的重要性，我們同樣最有可能提醒您兩種最重要的（非互聯網）估值技術：房地產經紀人和評估師。與附近的房地產經紀人合作是獲取房屋價值信息的準確有效的方法。雖然 MLS 的主要目標之一是推銷其成員的充滿活力的房屋列表，但該系統同樣會為這些列表積累銷售信息。房地產專業參與者可以繪製這些銷售信息並生成等效的市場評估（在某些情況下稱為 CMA），這些評估可以為特定住宅物業在特定區域的市場價值提供極好的快照。
最後，對住宅物業進行估值的最準確方法是讓有執照的評估師進行評估。評估師通常會檢查 MLS 系統中提供的信息以及區域信息，然後根據幾種授權的評估技術評估信息以對住宅或商業物業進行評估。這些評估方法可以包括比較因房屋之間的區別而更改的類似住宅物業，計算出更改物業的成本，或者對於產生收入的房屋，根據物業產生的收益確定價值。
地區。
Web 可以通過多種方式幫助您了解特定領域的內幕消息。例如，人口統計信息可以在 census.gov 上找到。您還可以在諸如 outside.in 或推薦社區博客之類的網站上查看該地區的獨家新聞。博客是個人通過發布和對消息作出反應來審查主題的網站。首先查看 placeblogger.com 和 kcnn.org/citymediasites.com 以獲得博客目錄。Trulia.com 有一個“熱圖”，根據成本、銷售額或網站客戶的受歡迎程度，顯示每個區域的冷熱程度。
學院。
當涉及到可容納家庭的營銷房屋或出租住宅物業時，該地區機構區域的高質量具有顯著的區別。有許多專門介紹大學信息的網站。看看 greatschools.net 或 schoolmatters.com。許多當地的學區也有自己的互聯網站點。這些網站有一系列關於普通公立學校和大學區的詳細信息，包括其地區人口統計數據、考試成績以及家長評估。
尋找合適的房地產經紀人。
房地產詳細信息的互聯網熱潮的當前增強是網站，這些網站讓房地產經紀人通過展示他們的專業賬戶和與博客網站進行社交聯繫來推銷他們的能力以及當地的專業知識。您可以瀏覽以查找具有特定專業知識、專業地理區域的代表或提供詳細解決方案的代理。網站 AgentWorld.com 使個人能夠迅速方便地找到具有適當經驗的代表，利用關鍵字搜索以及簡潔明了的代表簡介。AgentWorld.com 還允許代表發布個性化的博客站點、照片和視頻剪輯，以幫助客戶找到最適合他們需求的代表。並且，
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